[국토경제신문 전병수 기자] 정부의 전세대책에도 불구하고 현재의 전세대란은 2022년까지 지속될 가능성이 높다는 주장이 제기됐다.

한국건설산업연구원은 26일 ‘11·19 전세대책의 평가와 과제’ 보고서를 통해 보편적 주거복지의 확대가 우려되는 가운데 매매와 임대차 시장의 연결성에 대한 종합적 고려가 절실하다며 이같이 주장했다.

건산연은 정부가 이번 대책을 통해 전세전환 물량 2만9500가구를 제외하고 신규로 공급할 수 있는 수도권 주택은 약 2만6200가구에 불과해 파급효과가 크지 않을 것으로 내다봤다. 또 단기사업으로 제시된 내용 가운데 일부는 수요자 니즈에 적합한지도 불투명하고 사업자 유인도 어렵다며 사업진행에 의문을 나타냈다. 특히 정비사업에 따라 멸실되는 물량이 발생되는 시기를 조정해 임대차 시장의 안정을 찾는 방안은 부득이한 경우에 한해 단기에 그쳐야 한다고 지적했다.

건산연은 전세 공급의 원천 중 하나인 신축 아파트 입주 물량은 내년 절반 수준으로 감소하고 2022년에는 10년래 최저수준인 1만7000가구로 줄어들 것으로 예상했다. 앞서 정부는 11·19대책을 통해 2021~2022년 동안 입주물량이 지난 10년 평균보다 5000가구 많은 3만9000가구에 이를 것으로 전망했다.

민간 추산과 정부 추산 입주 물량의 차이가 발생하는 요인은 민간과 달리 정부는 나홀로 아파트나 일부 빌라 등 법적으로 아파트로 분류된 주택을 모두 포함했기 때문이다. 더구나 이들 물량은 시장의 주요 관심 상품이 아니기 때문에 시장에서 받아들이는 유효 입주량은 더욱 줄어들 것으로 분석했다.

여기에 11·19대책에서 언급한 정비사업 관련 멸실 예상 물량(향후 2년 서울1만7000가구, 수도권 7만4000가구)을 고려하면 대책에 포함된 신축 물량의 파급력이 당초 예상보다 크지 않을 가능성이 있다는 것.

건산연은 최근 들어 신축 아파트 입주 초기 전세 거래 비중이 낮아진 점도 불안 요인으로 작용한다고 지적했다. 서울 송파의 경우 최대 64.1%에 달했던 초기 전세 거래 비중이 최근 분양한 단지에서 26.6%까지 감소했고 경기 하남은 6.2%에 그쳤다고 설명했다.

건산연은 실거주자 위주의 청약시장 개편으로 투자 목적의 시장 진입은 줄어든 반면, 입주 시기 전세시장에 대량으로 매물을 공급했던 기능도 함께 축소되며 입주 물량의 감소와 함께 전세시장의 불안 가능성을 높인다고 주장했다.

건산연은 현재의 전세시장 불안은 아파트 준공 물량이 감소하는 상황에서 급격한 정책 변화가 기존 아파트의 전세 물량까지 감소시켜 나타난 현상이라며 정책수단이 많지 않아 전세불안은 2022년까지 지속될 것으로 진단했다.

건산연은 정부는 매매와 전세 가격 모두를 안정시키려고 하지만 전세와 매매 간 상호 연결성이 강한 우리 시장의 특수성과 초저금리 지속이라는 금융 여건을 고려하면 단기간에 달성하기 어렵다고 밝혔다.

건산연은 따라서 매매시장 안정이라는 기존 정책과의 정합성보다는 거주 요건 유예, 임대차 3법 개정 등 임대차 시장 안정을 위한 다각적인 노력이 필요하고 중장기적으로는 지속 가능성이 높은 공급 및 주거복지 정책을 체계적으로 펼쳐나가야 한다고 강조했다.