코로나19가 올해 건설투자는 물론 부동산시장까지 강타하며 경제위기로 전이될 가능성이 높아 대책이 필요하다는 연구결과가 나왔다.
한국건설산업연구원은 코로나19 사태로 올해 건설투자가 최대 10조1000억 원 감소해 산업생산액이 20조3000억 원 줄고, 취업자 수도 11만1000명까지 줄어드는 유발효과가 발생할 것으로 추정했다.
주택부동산시장 역시 공급자 금융 전반의 위기감이 확대되는 추세로, 코로나19가 장기화되는 기간에 따라 경제위기로 비화될 경우 주택가격 침체나 임대차시장 불안이 불가피할 것이라는 전망이다.
코로나19가 건설부동산시장에 미칠 영향과 필요한 대책을 알아본다.


◇건설투자 최대 6%까지 하락… 최대 20.3조 산업생산액 감소·취업자 11만 명까지 준다
주택거래량 외환위기 수준 줄면 민간소비 3.2조 하락·고용 10만 명 감소


[국토경제신문 조후현 기자] 과거에도 경제위기가 발생하면 건설투자는 2~3년간 급락해왔다.
외환위기 직후 1998년과 1999년 건설투자는 전년보다 각각 13.2%, 3.3% 감소했으며 민간 비중이 높은 건물 건설투자도 18.2%와 12.7%씩 감소한 바 있다.


건산연은 코로나19로 인해 올해 건설투자 증감률이 0.7~3.7%p까지 추가 하락할 것으로 추정했다.
기존에도 2.5% 감소할 것으로 전망한 바 있어 비관적인 경우 6% 이상이 감소할 수 있다는 것이다.


건설산업은 타 산업생산 및 일자리에 미치는 영향이 커 코로나19 사태로 인한 건설경기 악화가 산업생산 및 취업자 수 감소에도 상당한 영향을 미칠 것으로 우려된다.
건산연은 총 3조8000억 원에서 20조3000억 원의 산업생산액 감소 효과가 발생하며, 취업자 수 역시 2만1000명에서 11만1000명까지 줄어들 것으로 추정했다.


외환위기나 금융위기 당시 수준으로 주택 거래량이 감소할 경우 부동산시장에 미치는 영향 또한 크다.
거래량이 사스 발병 당시처럼 3.0%만 줄어도 민간소비지출은 5150억 원 감소하고 부동산산업 생산유발효과 7400억 원, 부가가치 1조9000억 원, 고용 1만6000명이 감소할 것으로 예상된다.
금융위기나 외환위기 당시 수준인 19.8% 감소할 경우, 연간 민간소비지출의 실질 금액은 3조2000억 원 하락하고 부동산산업 생산유발효과는 4조6000억 원, 부가가치 12조2000억 원, 고용은 10만 명까지 감소할 전망이다.


실제로 비주거용 부동산시장은 온라인 강세와 폐업 증가 등 업황이 악화하던 중 코로나19 사태가 겹치며 체감경기 급락으로 수요가 빠르게 감소하고 있다.
상가는 공실률 상승과 임대료 하락 심화 가능성이 확대되고, 호텔은 이용률이 30%대 이하로 급락하는 등 대부분 상황이 악화하고 있다.
지난해 KB경영연구소에 따르면 자영업자 매출 가운데 임대료 비중이 30%가 넘고, 현금성 자산도 적어 상업용 부동산시장의 부실 현실화 가능성이 큰 것으로 나타났다.
중소기업중앙회의 설문에서도 코로나19 사태가 지속될 경우 버틸 수 있는 기간은 3개월 이내라고 응답한 기업이 42.1%에 달했다.


주택시장의 경우 아직까지 코로나19가 가격 하락이나 공급 급감 등의 대세적 변화를 가져오지는 않은 것으로 확인됐다.
다만 공급자 금융 전반의 위기감은 확대되는 추세며, 향후 코로나19 장기화 기간에 따라 경제위기로 비화될 경우 주택가격 침체와 임대차시장 불안은 불가피할 것이라는 전망이 나오고 있다.


미국과 영국, 일본 등 해외 상업용 부동산시장의 경우 코로나19의 직접적인 영향을 받아 리츠 지수가 증시보다 큰 폭으로 하락하는 경우가 발생키도 했다.
런던 부동산 시장은 임대료 지불 중단, 거래 동결, 자금 공급 경색, 부동산 회사 합병 폐기 등이 나타나고 있다.
일본 리츠 지수의 경우 올림픽 연기가 더해지며 5개월 만에 반토막 수준까지 하락했다가 소폭 회복 중이다.
향후 실물경제 위축이 장기화할 경우 수익률과 자산 가치 하락은 불가피하다는 전망이다.
특히 최근 몇 년간 대체투자 비중을 확대하면서 해외부동산 투자를 빠르게 증가시킨 국내 기관투자자들이 직접적인 영향을 받을 것으로 예상된다.


◇코로나19 영향, 고용·노동소득분배율 높은 건설투자로 돌파해야
부동산시장, 잦은 소규모 대책보다 과감한 선제적 조치 효과적


이에 따라 건산연은 경제활동 위축과 가계소득 감소 등 코로나19 영향을 극복하는 데 타 산업대비 재정투자의 고용승수 효과와 노동소득분배율이 가장 높은 건설투자를 활용할 필요가 있다고 제언했다.
건설투자 10조 원을 보완할 수 있도록 공공투자가 포함된 추경이 편성돼야 하며, 내년 SOC 예산도 최소 5조 원 이상 확대해야 한다.
이후 공공부문 투자가 버팀목이 되기 위해 민간건설투자 위축이 예상되는 3년 이상 확대 기조를 유지할 필요가 있다고 덧붙였다.


건설투자 확대를 위해 보건소 등 1차 지역 의료기관과 시설물 확충, 이동형 병원, 이동형 주택 및 임시 주거시설 등 재난 대응 인프라 확충이 필요하다.
예비타당성조사 면제 사업과 생활 SOC, 노후 인프라 개선 등 기존 인프라 정책 사업의 조속한 추진도 요구된다.
경기침체가 심한 지역을 중심으로 시행 시기를 앞당기거나 투자 규모를 늘려 위기 극복 수단으로 활용할 필요가 있다.
대구, 경북 등 특별재난지역에 대한 동대구 고속버스 터미널 부지 개발사업, 서대구 역세권 개발사업 등과 같은 대규모 복합개발사업의 전략적 공공투자가 대표적이다.
중장기적으로는 노후 산단 스마트화나 스마트시티 사업과 같은 미래를 대비한 전략적 투자를 강화해야 한다.


건설투자 활성화를 위해서는 예타 대상 사업 범위 상향과 조사기관 수 확대 등을 통해 조사 기간을 단축하고 경기 위축에 대응할 필요가 있다.
사업 추진을 지연시키는 지방재정법 타당성조사에 대한 개선과 함께 정부고시사업 확대를 통한 민자사업 활성화도 필요하다.
노후 인프라 개선사업을 민간투자사업으로 추진할 수 있도록 하는 제도적 기반도 마련해야 한다.
GBC 등 민간자본에 의한 대규모 개발사업의 효율적 추진과 민간의 도시재생사업 참여 활성화 등 민간자본도 적극 활용할 필요가 있다.


부동산시장과 관련해서는 수요자와 공급자 모두에 대한 대책이 필요하다.
특히 과거 글로벌 경제위기 당시 잦은 소규모 대책은 시장에 영향을 미치지 못했다는 점과, 코로나19가 글로벌 금융위기보다 심한 경기 침체를 불러올 수 있다는 국제통화기금(IMF)의 경고를 고려할 때 선제적이고 과감한 조치가 필요하다는 지적이다.


먼저 수요자 관점에서는 직접적인 충격을 받고 있는 자영업자의 생활자금 부족을 지원하고, 사업자금이나 생활자금 대출 목적에 한해 한시적 LTV 확대 방안도 검토할 필요가 있다.
채무의 단기적 유예나 조정, ‘sale and lease back’ 상품의 활성화도 조언했다.
주거용 시장은 거래량 감소에 따른 주택 처분의 어려움이 큼에 따라 주택거래를 활성화 시킬 수 있는 세제 지원과 금융규제 완화가 검토돼야 한다.


공급자 지원 방안으로는 최근 금융시장이 경색되는 가운데 우량 건설기업의 부도를 방지하기 위해 회사채 발행 및 유통시장 지원 대책이 우선적으로 필요하다.
시장 침체가 장기화하는 경우 환매조건부 미분양 주택 매입 등의 프로그램도 재개할 필요가 있다.
중장기적으로는 3기 신도시 등 개발계획을 조기추진하고, 정비사업과 분양사업에서의 불합리한 규제를 개선해 경기 회복기의 주택 부족 문제에도 대비할 필요가 있다.


코로나19가 가져올 메가트렌드 전환에 대비, ‘코로나 뉴딜’에서 도시 인근 물류인프라 확충, 저이용 부동산 용도변경, 해외기업 유턴 등 과감한 정책적 지원을 통해 국가와 도시경쟁력을 향상하고, 동시에 건설경제를 활성화 할 수 있는 정책이 마련돼야 한다.


건산연 허윤경 연구위원은 “코로나19가 가져올 메가트렌드 전환은 피할 수 없기 때문에 적극적인 정책적 대응을 통해 경제를 활성화하고 동시에 위기를 기회로 전환할 수 있는 지혜가 필요하다”며 “정부가 계획하고 있는 ‘코로나 뉴딜’에서 도시 인근 물류인프라 확충, 저이용 부동산 용도변경, 해외기업 유턴 등을 정책적으로 지원해 산업구조 개편과 도시경쟁력 향상을 동시에 도모해야 할 것”이라고 강조했다.

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